О некоторых вопросах, возникающих при переводе жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, в нежилое

«2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Однако, на практике решение этого вопроса имеет ряд «подводных камней». Все чаще результаты такого перевода оспариваются в суде, но принимаемые судами решения выявляют незаконность действий по переводу.

Вся тонкость данного вопроса, которая чаще всего не учитывается и потом приводит к отрицательному результату, заключена в следующем:

Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к нему предполагает использование помещений, обеспечивающих общий доступ к иным жилым помещениям. В переводе на простой русский язык, эта норма запрещает использовать общие лестничные клетки, подъезды, входные двери и прочее общее имущество для одновременного доступа к жилым помещениям и вновь образованному нежилому помещению. Идеальное выполнение этого требования возможно только единственным способом – оборудованием отдельного выхода/входа для нежилого помещения. Таким образом, первая причина признать незаконность перевода – отсутствие отдельного выхода.

Вторая причина более сложная и требует совместного прочтения и сложения ряда законодательных норм. Приведем их все по порядку:

Часть 1 ст. 22 ЖК РФ требует учитывать при переводе не только нормы жилищного, но и градостроительного законодательства. Такой нормой является Градостроительный Кодекс РФ, далее – ГрадК.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрадК, любое изменение параметров объекта, в т.ч. его площади и объема признается реконструкцией.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ограждающие несущие и не несущие конструкции (проще – стены дома) и земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью всех домовладельцев.

В соответствии с требованиями ст. 246 ГК РФ, п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 ЖК РФ изменение параметров общедолевой собственности, в т.ч. при реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оборудовать отдельный вход без нового проема не возможно. Однако, это есть изменение несущей конструкции, т.е. реконструкция общедолевого имущества. Оборудовать крыльцо с проходами к нему без использования земельного участка так же невозможно, а это есть изменение параметров общедолевого имущества.

Соответственно, для принятия решения о возможности оборудования отдельного выхода с крыльцом требуется согласие всех собственников всех помещений в многоквартирном доме. Таким образом, вторая причина признать незаконность перевода – отсутствие положительного решения хотя бы одного из собственников. Решая эту проблему, нерадивые юристы часто используют решение собрания ТСЖ или хуже того – Правления (управляющего) ТСЖ. Простая подмена понятий в данном случае не достигает результата, поскольку часто не все собственники являются членами ТСЖ, и уж точно простое собрание членов ТСЖ не отражает мнение 100 % собственников. Особенно актуально это для тех случаев, когда ТСЖ управляет несколькими домами и ни кто из соседнего дома не вправе принимать решение в отношении собственности каждого индивидуального владельца.

Третья причина является узкоспециализированной. О том, что подобные работы являются реконструкцией в смысле ЖК и ГрадК – сказано выше. При этом, любая реконструкция предполагает получение разрешения на строительство согласно ст. 51 ГрадК. А получению такого разрешения должно предшествовать положительное заключение экспертизы проектной документации в соответствии с требованиями ст. 49 ГрадК. Но на экспертизу можно представить лишь ту документацию, которая соответствует требованиям ст. 48 (с учетом особенностей ч. 2 ст. 48.1) ГрадК. В случае же, если здание, в котором находятся помещения, является еще и памятником истории, культуры или архитектуры, то потребуется согласование проекта с органом по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Возможны случаи, не приведенные в данной информации, таким образом, перечень разрабатываемых и предоставляемых документов, а так же принимаемых собственниками решений не исчерпан.

Вот такие хитросплетения законов и норм могут ожидать того, кто решит переоборудовать свою квартиру в магазин, аптеку, ателье и пр.пр. Однако, если цель поставлена, то об этих нормах знать следует! В противном случае владелец помещения обрекает себя на бесконечные, а главное безрезультатные судебные споры с иными домовладельцами, поскольку в действующей нормативной базе суд практически со 100%-ой долей вероятности займет сторону иных домовладельцев и примет решение восстановить их нарушенное право